Jelzálog

Zálogjog

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést.


Jelzálog

A zálog típusai közül a jelzáloggal foglalkozunk az alábbiakban. Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy, hogy valamilyen "jelet" kap a zálogjog fennállásának bizonyítására (pl. ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik, gépjármű esetében a forgalmi engedélyen szerepel a jog bejegyzése).


A zálogjog alanyai a zálogjogosult (az akinek követelését a zálogjog biztosítja), a személyi kötelezett, (akinek a követelést teljesítenie kell) és a zálogkötelezett, aki a zálogtárggyal rendelkezhet (más néven dologi kötelezett). A személyi kötelezett és a dologi kötelezett lehet ugyanaz a személy, de lehet más-más személy is.
A jelzálogjog ún. járulékos jog, mivel terjedelme általában ahhoz a kötelezettséghez igazodik, aminek a teljesítését biztosítja, és ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra. Amennyiben a törvény ettől eltérően nem rendelkezik, a jelzálogjogot csak a követeléssel együtt lehet átruházni.
Semmis az olyan szerződés, amellyel bírósági úton nem érvényesíthető követelés biztosítására alapítanak zálogjogot (pl. hazárdjáték céljára adott kölcsön biztosítására az ingatlanra bejegyzett jelzálog). Az ilyen megállapodás érvénytelenségének a megállapítása iránt pert lehet indítani és az érvénytelenség megállapítása után a szerződés megkötése előtti helyzetet kell visszaállítani, azaz töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból a jelzálogjogi bejegyzést.


A jelzálogjog tárgyául minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés szolgálhat. Nem lehet jelzálogjogot alapítani dolog egy részén, kivéve ha a dolog fizikailag megosztható. Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg a zálogkötelezettet megillető tulajdoni hányadra létesíthető. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani. Jelzálognál a zálogtárgy hasznai - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - nem illetik meg a zálog jogosultját (pl. amennyiben a zálogkötelezett az elzálogosított házát bérbe adja, a bérleti díj őt illeti).


Rendelkezés a jelzálog tárgyával

A zálogkötelezett a jelzálogjog fennállása alatt a dolgot használhatja, - eltérő megállapodás hiányában - hasznait szedheti, megterhelheti, de az elidegenítéséhez a zálogjogosult hozzájárulása szükséges. A zálogkötelezett köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a bíróságtól a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését abban az esetben, ha a zálogkötelezett előzetes felszólításra ezt magától nem tette meg. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti akkor is, ha az alapkövetelés abban az időpontban még nem járt le.


A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján.

A jelzálogszerződés esetén a Polgári Törvénykönyv írásbeli alakot kíván meg. Ingatlant terhelő zálogjog alapításánál a jelzálog létrejöttéhez a szerződés közjegyző előtti közokiratba foglalása, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, illetve az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék a jelzálogjogot. Jogtanácsosi ellenjegyzés is elegendő, ha bármelyik szerződő fél a jogtanácsos által képviselt szervezet. Ezek a szabályok irányadók akkor is, ha a jelzálogjog módosul, vagy megszűnik.

Jogszabály rendelkezése alapján jön létre jelzálog például a Társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 24. § (1), (4) bekezdése alapján. Eszerint a társasház közgyűlése határozatával, vagy a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő (intéző bizottság elnöke) a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A bejegyzés elrendelése féléves hátralékonként megismételhető.

Amennyiben nem ingatlant terheli a jelzálog, (azaz ingó dolog, átruházható jog, átruházható követelés), a szerződés érvényességéhez - hacsak jogszabály nem tesz kivételt - annak közjegyzői okiratba foglalása szükséges. Ennek hiányában a zálogszerződés semmis Ezekben az esetekben a jelzálogjog keletkezéséhez szükség van a zálogjog-nyilvántartásba való bejegyzésre. A zálogjog-nyilvántartást a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetik. A zálogjog-nyilvántartásba bárki betekinthet. A nyilvántartás tartalmazza a zálogszerződésben szereplő adatokat, a szerződő felek azonosító adataival együtt. A zálogszerződésnek a zálogjog-nyilvántartásba való bejegyzéséről az a közjegyző gondoskodik, aki a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglalja. A zálogjog megszűnése után az adatokat a nyilvántartásból haladéktalanul törölni kell, amelyről szintén közjegyző gondoskodik.

A jelzálog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnél a jelzálogot az egész ingatlanra, vagy ha az több személy tulajdona, a zálogkötelezett egész tulajdoni illetőségére jegyzik be. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt is, ki a jelzálog jogosultja, mi az így biztosított követelés. A követelést összegszerűen, bel-, vagy külföldi pénznemben kell meghatározni. Ha a jelzálogjoggal biztosított követelés kamatozó, a kamatot is meg kell határozni a bejegyzésben (pl. 1.000.000 Ft és járulékai). Amennyiben a személyi kötelezett (az adós) és a dologi kötelezett (az ingatlan tulajdonosa) nem egy személy, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetik az adós adatait is.

A jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költségeit az illetéktörvény szabályozza:

A 2001. évben jelzálogjog bejegyzése, valamint a bejegyzés módosítása iránti eljárás illetéke a jelzálogjoggal biztosított követelés értékének 5 százaléka, de legfeljebb 5000 forint. Jelzálogjog részleges átszállása esetén az egyes átszálló részjelzálogjogok értékét kell illetékalapul venni. A jelzálogjog törlésére irányuló eljárás illetéke 1000 forint.

Illetékmentes: a kiskorú javára megállapított tartásdíj biztosítására szolgáló jelzálogjog bejegyzésére irányuló eljárás, a lakáscélú kölcsönt, visszatérítendő támogatást biztosító jelzálogjog és az ezzel összefüggő elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, illetve törlése iránti eljárás, valamint a lakástörvény alapján vételi, elővásárlási joggal rendelkező személy részére elidegenített önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakás tulajdonjogának, haszonélvezeti jogának, továbbá az ezzel összefüggő jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével vagy törlésével kapcsolatos eljárás.


A jelzálogjog érvényesítése

Erre akkor kerül sor, ha a teljesítési határidő eredménytelenül eltelt (a kötelezett nem teljesített), így a jogosult követelését a zálogtárgyból való kielégítéssel érvényesíti. Általában bírósági határozat és végrehajtható okirat birtokában teheti ezt meg a jogosult. Ha a bíróság jogerős határozatában megállapítja, hogy az adós nem teljesített, felszólítja őt - határidő kitűzésével - kötelezettsége teljesítésére. Amennyiben a bíróság által megállapított határidő is eredménytelenül telik el, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ennek birtokában foganatosítható a végrehajtás, amelyet legtöbbször bírósági végrehajtó végez.

Amennyiben közjegyző előtt közokiratba foglalták a követelésről szóló szerződést és a zálogszerződést, továbbá a végrehajtás törvényes feltételei fennállnak, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolásának van helye.

Ha a bankkölcsönt ingatlanra terhelt jelzálogjoggal biztosították, a pénzintézet csak bírósági végrehajtás útján elégítheti ki magát, az ingatlant közvetlenül nem értékesítheti.

A bírósági úton kívül is van lehetőség a jelzálogjog érvényesítésére akkor, ha a felek írásban megállapodnak - a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával - a zálogtárgy közös értékesítésében, vagy ezzel foglalkozó gazdálkodó szervezetet bízhatnak meg vele. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ez a megállapodás kizárólag abban az érvényes, ha a kielégítési jog megnyílta után kötik meg.


A jelzálogjog megszűnik , ha

-a zálogjogosult követelése kielégítést nyert,
-a követelés megszűnt,
-a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszállt - kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmaradt -,
-a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte. Ilyen esetben a jelzálogjog fennmarad a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában.
-a zálogtárgy elpusztult - kivéve, ha megfelelő fedezetet lehet követelni -,
-a követelés elévült,
-a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás, illetve a felszámolási eljárás során értékesítették.